Hvad koster det at sælge et hus?

Det er hverken billigt at sælge et hus eller let at holde styr på de forskellige omkostninger, der er forbundet herved. Her får du en liste over omkostningerne, du skal tage højde for.

Ejendomsmægler

Når du får et tilbud består det ofte af betaling til ejendomsmægleren samt udlæg til tredje mand. Der er masser af delpunkter i tilbuddet og jeg vil forsøge at give et overblik i nedenstående:

• Salær
• Salær er den dyreste post og svarer til den løn som ejendomsmægleren skal have, for at gøre forskellige ting. Du betaler for at få værdiansat huset, få beregnet netto og bruttoudgifter, udarbejdet salgsannonce, fremvisning, kørselsudgifter, beregnet finansieringsforslag, opfølgning over for eventuelle købere, korrespondance mellem køber, advokat og bank, brug af deres digitale platform og generel kontorarbejde. Man kan nok ikke fravælge nogle af delene, men overordnet er salæret nok det, man kan forhandle om.

• Marketing/øvrige salgsfremmende foranstaltninger
• Nogle af disse punkter er obligatoriske og andre kan vælges fra. Af ydelser taler vi om fotoredigering, internet, køberkartotek, videopræsentation, udstilling i vinduet, avisannoncer, til-salg-skilt, fremsendelse (porto) og kopiering af salgsopstilling. Vores opfattelse er, at denne post ikke kunne forhandles, da nogle af pengene går til en tredje mand/samarbejdspartner. 

• Dokumentationsomkostninger
• Her taler vi om betaling for at hente ejendomsdatarapport fra kommunen, grundejerforeningsskema, tingbogsattest og restgældsoplysninger. Jeg har oprettet links til de forskellige dokumenter, du skal bruge. Restgældsoplysninger kan du få i din bank eller kreditforening. Er du med i en grundejerforening så spørg dem efter et skema. Du kan formentlig spare penge ved at hente dem selv. 

• Berigtigelse
• Prisen på berigtigelse står ofte i budgettet, når man får et tilbud, MEN hører ikke ind under specifikationen for ejendomsmæglerens betaling. Denne post kommer altså ud over de 3 forgående punkter. Berigtigelse består af udstedelse og tinglysning af skøde, udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse samt handlens berigtigelse i øvrigt. Man kan både få en advokat og ejendomsmægler til at lave berigtigelsen. Ejendomsmægleren er sandsynligvis billigst. Vi fik tilbud priser mellem 8000 og 9000 kr. (2014 priser)

• Ejerskifteforsikring
• Som sælger er du forpligtiget til at betale en ½ ejerskifteforsikring. Vores andel var ca 5000 kr. (2014 priser)

Rapporter (lovpligtig)

• Tilstandsrapport
• El-rapport
• Energi-rapport

Ejendomsmægleren vil sandsynligvis også komme med et tilbud på rapporterne. Vi valgte at købe rapporterne igennem Energihuset-danmark.dk. Alle rapporter koster samlet under 9000 kr. (2014 priser). Vi valgte at købe en forlængelse af tilstandsrapporten med det samme. Tilstandsrapporten er kun gyldig 6 måneder, så er man bange for, at huset ikke kan sælges på den tid, er det en god ide, at købe den "forsikring", da det er billigere end at bestille en helt ny. (Den gamle kan ikke bruges igen)

Andet

• Fotograf

Vi fik et tilbud fra ejendomsmægleren på 4200 kr for en professionel ejendomsfotograf samt plantegning. Før vi fik ejendomsmægler på, forsøgte vi at sælge huset via Boliga Selvsalg (læs mere om det via linket), og igennem Boliga kunne vi købe en professionel fotograf inklusiv plantegning til 1900 kr. Det viste sig, at den fotograf vi fik ud også fotograferede for ejendomsmæglere og sendte billeder til redigering samme sted (Indien). Billederne blev super gode. Her er gode penge at spare. Selvom vi havde billederne selv og at de var accepteret, tog vores ejendomsmægler alligevel 1100 kr. for et "bearbejde" billederne til deres hjemmeside.

Jeg håber, at ovenstående har givet dig et godt indblik i, hvilke omkostninger, du kan blive ramt af, når huset skal sælges. Jeg har aftalt med vores ejendomsmægler, at jeg ikke fortæller, hvad vores pris blev, men vi fik den forhandlet godt ned i forhold til det først tilbud. Derudover tilbød vores ejendomsmægler en yderligere rabat på 5000 kr. hvis huset ikke var solgt efter 2 måneder. En ordning der lige faldt i vores smag. Huset blev solgt på 2,5 måned, så vi fik rabatten.

Hvis du mener, at der er omkostninger, der burde være med i indlægget, så skrive endelig en kommentar.

Hvilket boliglån skal man vælge?

Der er mange ting man skal tage højde for, når en ny bolig skal finansieres. Skal man vælge den variable rente eller den faste? Hvad betyder det økonomisk for dig i fremtiden osv. Her er en simpel forklaring.

Jeg vil forsøge, at forklare valg af lån med lidt grundviden og nogle meget forsimplede eksempler. Eksemplerne tager ikke højde for alle aspekter i boligfinansiering, men de kan hjælpe til at give en bedre forståelse for de beslutninger, der skal tages i forbindelse med finansiering af bolig.

Hvad er et realkreditlån?
Når man laver et boliglån via et realkreditinstitut, svarer det til at realkreditinstituttet hjælper dig med at finde en, der vil låne dig penge (långiver). Realkreditinstituttet har nogle obligationer, som de stiller til rådighed for dig. Disse obligationer sælger du til långiver og får dermed penge til at købe et hus for. Du skal så betale en rente til långiveren, som betaling for at låne pengene. Alt arbejdet med at finde en betaling af rente frem og tilbage samt afdrag på lånet står realkreditinstituttet for. Det arbejde som realkreditinstituttet laver skal du betale for, og det er det, der hedder "bidrag". Samlet set består dine omkostninger til et boliglån af renter og bidrag. Pengeinstituttet hjælper med køb og salg af obligationerne. Deres betaling sker via kurtage og anden gebyr.

Fast rente versus variabel rente
Den faste rente er ofte bundet op på en rente de næste 20-30 år. Derfor ved du også hvad din rentebetalinger (og evt. afdrag) bliver lang ud i fremtiden. Det kan sammenlignes med at du kender din huslejen før forbrug. Et fastrente lån er godt til dem, der gerne vil have en stabil økonomi, og have fuld overblik over økonomien. Problemet med fast rente er, at den er højere end den variabel rente (se graf), og derfor dyrere. Det gode ved fasterente lån er, at hvis renten stiger kan man lægge lånet om (konvertere) og dermed få et mindre lån (se mere under konvertering).

Den historiske forskel på den korte rente (1 år) og den lange rente (30 år) kan ses i grafen herunder. Her kan det ses, at man altid (siden 1996) har betalt mindre i rente, hvis man har valgt den korte rente frem for den lange rente. Forskellen (spread) har dog været svingende (mellem 1 og 4 % point). Lige nu (primo 2014) er forskellen over 3 % point, hvilket er ret højt. Lad os ud fra grafen sige, at den gennemsnitlige renteforskel har været 2 % point.

Kilde: Jyske Bank

Hvad kan du bruge det til?

Det kan fortælle noget om, hvor hurtig du skal konvertere et fastrentelån for at det opvejer, det du sparer ved at have et variabelt lån. Lad os antage at du låner 1 million til fast rente og markedsudviklingen er uændret de næste 5 år. I hele den periode ligger den korte rente 2 % point lavere. I det 5. år stiger renten så meget, at du skære 100.000 kr. af lånet ved en konvertering. Lånet er nu kun 900.000 kr.

Med det variable lån/kort rente er lånet stadig 1 million, men du har til gengæld sparet 2 % i rente hvert år. Det er på 5 år lig med 100.000 mindre i renteomkostninger. Der er i dette tilfælde ikke nogen forskel på de to lån.

Var renten derimod steget så meget, at man på 5 år kunne skære 200.000 kr. af lånet, var det en anden sag. Så ville fastrentelånet have været bedst. (Jeg har ikke taget højde for omkostning ved omlægning og forskel i bidragsats).

Konvertering (af fastrentelån)
Konvertering betyder, at man skifter lånet ud med et andet. For at forstå, hvad der sker ved en konvertering, skal man forstå sammenhængen mellem renteudvikling og obligationskursen. Hovedreglen er; at obligationskursen falder, hvis renten stiger!

Hvorfor det? Tænk på dit boliglån som en varer. Tidligere skrev jeg, at du sælger din obligation til en långiver mod at han låner dig penge. Til gengæld betaler du ham en rente - for eksempel 3 %. Hvis nu markedsrenten stiger til 4 %, så vil enhver ny långiver meget hellere købe obligationer, der giver 4 % frem for din, der giver 3 %. Din varer/obligation er derfor ikke så interessant mere og vil falde i kurs.

Rentestigning = kursfald på obligationen

Hvad kan du få ud af det? Da du optog boliglånet solgte du dine obligationer til en låntager. Hvis renten stiger, ved du, at din obligation falder i kurs for den er ikke så interessant mere. Derfor kan du tilbyde långiver at købe din obligation tilbage, hvilket du gør til en lavere kurs og dermed en lavere værdi. Den lavere værdi svarer til værdien på dit lån efter konverteringen. Dit lån er nu blevet mindre.

Herefter starter du forfra med at låne en obligation af realkreditinstituttet til den nye markedsrente (din fremtidige rente er nu steget, men lånet er mindre), og via pengeinstituttet/børsen kommer der en långiver, der vil købe din obligation/låne dig penge.

Der er ikke noget simpelt svar på, hvilket lån du skal vælge. Det hele afhænger af, hvor lang tid du skal låne pengene, dine (eller din rådgivers) forventninger til renten og hvor risikovilligt du er. Er du i tvivl, så tag en snak med banken eller andre, der har en kendskab til boliglån.

Nedenunder har jeg linket til en række artikler, der diskuterer om man skal vælge fast eller variabel lån plus nogle generelle gode råd.

Fast eller fleks: Hvilket boliglån skal du vælge?

Fast eller variabel rente – hvilken type lån skal du vælge? (Finanshuset)

Hvad vælger økonomerne selv?

10 tips om boliglån

Har ovenstående været til nogen hjælp? Kommenter gerne eller "like" indlægget.

Sæt byggeprocessen igang før dit hus er solgt

Det er nok de færreste, der i disse tider vil anbefale at starte en byggeproces før ens nuværende bolig er solgt, men det kan i visse tilfælde være en god ide.

Vi har valgt at Huscompagniet skal starte processen med byggegodkendelse, byggetegninger og materialevalg, men det betyder også, at vi skal betale 50.000 kr. (ud af entreprisesummen), når byggetilladelsen ligger fra kommunen.

Det gør vi for at spare ca. 2 måneder i byggeprocessen, når vores egen hus bliver solgt, og dermed være helt klar. Hvis de først går i gang med tilladelser osv., når huset er solgt, tager det ca. 2 måneder mere. Så længe renterne vi betaler på de 50.000 er mindre end de udgifter, vi vil få ved at leje en midlertidig bolig i (yderligere) 2 måneder, giver det god mening.

Forudsætningerne er:

• En byggeproces tager ca 7 måneder fra de søger om tilladelse, tegner, bygger, til at huset står færdig.
• Når huset bliver solgt er det ikke særlig sandsynligt, at overtagelsesperioden bliver på 7 måneder, så derfor skal vi ud at leje en midlertidig bolig.
• Sætte vi processen i gang sparer vi 2 måneder - byggeprocessen efter hussalget bliver derfor 5 måneder.
• Husleje pr. måned er omkring 6000 kr. i Aarhus.
• Renterne på de 50.000 kr. skal derfor være mindre end 6000 kr. om måneden
• 6000 = (50000*X)/12
• X=1,44 eller med andre ord skal renten være 144 % p.a. på lånet for at det går i nul.

Alt i alt burde det økonomisk være en god ide, at starte processen før huset er solgt. Det er vores udgangspunkt.

Hvornår er det en dårlig ide?

• Hvis husbyggeriet/byggekontrakten er forudsat af, at det nuværende hus bliver solgt, og at det ikke sker. Så har det kostet 50.000 kr.

Tags: byg nyt hus, nybyg, typehus, Huscompagniet