HUSET ER SOLGT!

Huset er solgt, blækket er tørt og fortrydelsesfristen er overskedet. Købers bank har også sendt et brev om at garantien er på vej, så nu kan det vel ikke gå galt!? Nej - det kan det nok ikke.

Vi har ihvertfald taget beslutningen om, at sætte byggeriet af det nye hus i gang, og det kan du læse mere om her.

Det har været en god salgsproces, og vores ejendomsmægler fra Home Viby har givet den gas. Selvom vi først prøvede selvsalg - for at spare penge - så må jeg sige, at vi har fået god værdi for de "mange" penge som ejendomsmægleren koster.

Vi skrev under på formidlingskontrakten den 26. februar og købskontrakten blev underskrevet den 16. maj. Med andre ord så tog det ejendomsmægleren lidt over 2,5 måned at sælge vores rækkehus. Det er meget tilfredsstillende, specielt når naboens (helt magen til) hus har været til salg i 540 dage.

Samlet set blev det til:

• 2 gange åbent hus med 2 besøgende pr gang.
• 4 fremvisninger derudover
• 1 aflyst fremvisning
• 2 bud på huset

Køberne var forbi 2 gange og havde en håndværker med anden gang. De kom med et bud på huset, der fra starten var inde for et acceptabelt niveau. Der blev handlet lidt og vi var villig til at gå ned i pris, hvis vi kunne få lang overtagelse (6 måneder). Det fik vi mod at acceptere deres første bud. Det betyder, at køber først overtager 14 dage efter, at vi har fået nøglen til vores nye hus.

Den lange overtagelse medfører en lavere handelspris, men vi vurderer at pengene er givet godt ud. Vi slipper for bruge penge på at leje noget andet, betale depositum som vi ikke er sikker på at få igen og derudover kan vi nøjes med at flytte 1 gang. Alt samme noget der koster penge og ekstra bøvl.

Så er det kapitel lukket, og vi kan nu bruge tiden på, at få bygget et fantastisk hus sammen med Huscompagniet.

Hvilket boliglån skal man vælge?

Der er mange ting man skal tage højde for, når en ny bolig skal finansieres. Skal man vælge den variable rente eller den faste? Hvad betyder det økonomisk for dig i fremtiden osv. Her er en simpel forklaring.

Jeg vil forsøge, at forklare valg af lån med lidt grundviden og nogle meget forsimplede eksempler. Eksemplerne tager ikke højde for alle aspekter i boligfinansiering, men de kan hjælpe til at give en bedre forståelse for de beslutninger, der skal tages i forbindelse med finansiering af bolig.

Hvad er et realkreditlån?
Når man laver et boliglån via et realkreditinstitut, svarer det til at realkreditinstituttet hjælper dig med at finde en, der vil låne dig penge (långiver). Realkreditinstituttet har nogle obligationer, som de stiller til rådighed for dig. Disse obligationer sælger du til långiver og får dermed penge til at købe et hus for. Du skal så betale en rente til långiveren, som betaling for at låne pengene. Alt arbejdet med at finde en betaling af rente frem og tilbage samt afdrag på lånet står realkreditinstituttet for. Det arbejde som realkreditinstituttet laver skal du betale for, og det er det, der hedder "bidrag". Samlet set består dine omkostninger til et boliglån af renter og bidrag. Pengeinstituttet hjælper med køb og salg af obligationerne. Deres betaling sker via kurtage og anden gebyr.

Fast rente versus variabel rente
Den faste rente er ofte bundet op på en rente de næste 20-30 år. Derfor ved du også hvad din rentebetalinger (og evt. afdrag) bliver lang ud i fremtiden. Det kan sammenlignes med at du kender din huslejen før forbrug. Et fastrente lån er godt til dem, der gerne vil have en stabil økonomi, og have fuld overblik over økonomien. Problemet med fast rente er, at den er højere end den variabel rente (se graf), og derfor dyrere. Det gode ved fasterente lån er, at hvis renten stiger kan man lægge lånet om (konvertere) og dermed få et mindre lån (se mere under konvertering).

Den historiske forskel på den korte rente (1 år) og den lange rente (30 år) kan ses i grafen herunder. Her kan det ses, at man altid (siden 1996) har betalt mindre i rente, hvis man har valgt den korte rente frem for den lange rente. Forskellen (spread) har dog været svingende (mellem 1 og 4 % point). Lige nu (primo 2014) er forskellen over 3 % point, hvilket er ret højt. Lad os ud fra grafen sige, at den gennemsnitlige renteforskel har været 2 % point.

Kilde: Jyske Bank

Hvad kan du bruge det til?

Det kan fortælle noget om, hvor hurtig du skal konvertere et fastrentelån for at det opvejer, det du sparer ved at have et variabelt lån. Lad os antage at du låner 1 million til fast rente og markedsudviklingen er uændret de næste 5 år. I hele den periode ligger den korte rente 2 % point lavere. I det 5. år stiger renten så meget, at du skære 100.000 kr. af lånet ved en konvertering. Lånet er nu kun 900.000 kr.

Med det variable lån/kort rente er lånet stadig 1 million, men du har til gengæld sparet 2 % i rente hvert år. Det er på 5 år lig med 100.000 mindre i renteomkostninger. Der er i dette tilfælde ikke nogen forskel på de to lån.

Var renten derimod steget så meget, at man på 5 år kunne skære 200.000 kr. af lånet, var det en anden sag. Så ville fastrentelånet have været bedst. (Jeg har ikke taget højde for omkostning ved omlægning og forskel i bidragsats).

Konvertering (af fastrentelån)
Konvertering betyder, at man skifter lånet ud med et andet. For at forstå, hvad der sker ved en konvertering, skal man forstå sammenhængen mellem renteudvikling og obligationskursen. Hovedreglen er; at obligationskursen falder, hvis renten stiger!

Hvorfor det? Tænk på dit boliglån som en varer. Tidligere skrev jeg, at du sælger din obligation til en långiver mod at han låner dig penge. Til gengæld betaler du ham en rente - for eksempel 3 %. Hvis nu markedsrenten stiger til 4 %, så vil enhver ny långiver meget hellere købe obligationer, der giver 4 % frem for din, der giver 3 %. Din varer/obligation er derfor ikke så interessant mere og vil falde i kurs.

Rentestigning = kursfald på obligationen

Hvad kan du få ud af det? Da du optog boliglånet solgte du dine obligationer til en låntager. Hvis renten stiger, ved du, at din obligation falder i kurs for den er ikke så interessant mere. Derfor kan du tilbyde långiver at købe din obligation tilbage, hvilket du gør til en lavere kurs og dermed en lavere værdi. Den lavere værdi svarer til værdien på dit lån efter konverteringen. Dit lån er nu blevet mindre.

Herefter starter du forfra med at låne en obligation af realkreditinstituttet til den nye markedsrente (din fremtidige rente er nu steget, men lånet er mindre), og via pengeinstituttet/børsen kommer der en långiver, der vil købe din obligation/låne dig penge.

Der er ikke noget simpelt svar på, hvilket lån du skal vælge. Det hele afhænger af, hvor lang tid du skal låne pengene, dine (eller din rådgivers) forventninger til renten og hvor risikovilligt du er. Er du i tvivl, så tag en snak med banken eller andre, der har en kendskab til boliglån.

Nedenunder har jeg linket til en række artikler, der diskuterer om man skal vælge fast eller variabel lån plus nogle generelle gode råd.

Fast eller fleks: Hvilket boliglån skal du vælge?

Fast eller variabel rente – hvilken type lån skal du vælge? (Finanshuset)

Hvad vælger økonomerne selv?

10 tips om boliglån

Har ovenstående været til nogen hjælp? Kommenter gerne eller "like" indlægget.

Byg & Bo - inspiration i Skødstrup

Selvom vi er ret langt i planlægningsfasen af vores nye hus fra Huscompagniet, så trækker det alligevel for at komme ud og se de nye huse i årets Byg & Bo udstilling i Skødstrup. Inspiration kan man altid bruge, og måske dukker der en løsning op, der er værd at tage med hjem.

Hvad er Byg og Bo? Det er en sammenslutning af byggefirmaer, og det fungerer som et udstillingsvindue, så folk kan se firmaernes forskellige løsninger og stilarter og sammenligne dem med hinanden. Der åbner en ny udstilling hvert forår og løber året ud. Man kan være sikker på, at der ikke er holdt igen med udstyr og tilvalg, så forvent ikke at se et billigt standardhus fra avisreklamen. På Byg og Bo 2014 i Skødstrup udstiller Huscompagniet, Eurodan Huse, Lasse Larsen, FBA Huse, 2 Plan huse, KFS Boligbyg, Frydkjær og Benée Huse.

Årets udstilling byder generelt på nogle fine huse. Der er selvfølgelig mange populære løsninger, der går igen i mange af husene, men der er også nogle af firmaerne, der har givet den gas med detaljer. Især Eurodan Huse viser nogle mere unikke løsninger, men også KFS Boligbyg har givet den gas. Sidst nævnte var efter min mening det flotteste hus på Byg & Bo i Skødstrup - prisen er 4,25 million... Bum! Se flere billeder af husene længere nede.

Vi har brugt de forrige Byg og Bo udstillinger en del efter at tanken om at bygge nyt hus kom. Nogen vil måske sige, at typehuse ligner hinanden, men forskellen mellem firmaerne kommer virkelig frem, når man kan sammenligne dem side om side. Vi kan se, at på de 4 udstillinger vi har set, så er ofte de samme firmaers stil, vi falder for, og forskellen er bestemt til stede.

Byg og Bo i Skødstrup brugte vi ikke så meget på at kigge plantegning og byggestil, men mere på detaljevalg som fliser, lofter, køkkenløsninger og vinduer. Når man er i gang med at vælge de forskellige ting, så bliver man overrasket over, hvor mange muligheder der er, hvilket kan virke uoverskueligt. Det er ikke let at forstille sig et helt flisebelagt køkken/alrum, når man kun har én flise i hånden. Udstillingshusene kan give et godt indtryk af, hvad der virker - selvfølgelig med de begrænsninger, der nu er.

Jeg har lavet et lille billedegalleri ude fra Byg & Bo i Skødstrup.
(Hold musen over billedet for at se kommentar)

Helt klart et besøg værd.

Se mere på deres hjemmeside www.bygogbo.dk

Køkken og andet valgt i HTH (igennem huscompagniet)

Huscompagniet har samarbejde med HTH køkkener, og de er pt. HTHs største kunde. Det betyder, at man inden byggeprocessen går i gang, bliver inviteret ud i en navngivet HTH butik. I vores tilfælde er det HTH i Tilst.

Efter et 3,5 timer langt møde i HTH, Tilst, og en lille uges ventetid, er vores valg nu ankommet med beskrivelse, måltegninger og nogle meget fine billeder, der giver en god idé om, hvad der venter, når huset er færdigt.

Det er super fedt at se valgene i animeret "real life", og vi kan nu begynde at kigge på, om der er noget, vi skal lave om. Man skal heller ikke glemme at tegningerne kommer med et prisskilt, og her blev vi (heldigvis) ramt af en positiv overraskelse.

Vores udgangspunkt til mødet i HTH var, at vælge de ting vi gerne ville have, og så måtte vi se på prisen bagefter. Vi vidste på forhånd, at vi ville vælge mange standart løsninger (bordplade, låger, håndtag), men vi vidste også godt, at vi ville komme i hænderne på en sælger. Man ved aldrig helt, hvilket behov man har, før man rammer en god sælger...

Det skal siges, at vores sælger i HTH, Tilst, var god. Der var en god blanding af rådgivning, ærlige svar og gode salgsargumenter, men også hurtig accept af vores valg selvom det ikke blev den dyreste løsning hver gang. Var vi i tvivl, så valgte vi det, vi synes bedst om uanset prisen.

Den positive overraskelse var prisen, da vi så den endelige bundlinje. Reelt set er prisen over, når man ser på budgettet, som vi har lavet med Huscompagniet, men det skyldes at HTH, Tilst, har fået lov at komme med et bud på, at indrette vores walk-in closet, hvilket vi ikke har indregnet. Tages garderoben væk, kommer vi under budgettet igen. Alt i alt har vi fået alle de løsninger, som vi blev fristet af til under det afsatte budget.

Hvad der ligger i tilbuddet, vil jeg beskrive nærmere i et andet indlæg. Så kan du/I får en idé om, hvor mangt man kan komme i HTH igennem en aftale med Huscompagniet.

Boliga Selvsalg skiftes ud med en ejendomsmægler

Så trækker vi stikket på Boliga Selvsalg, og det er efter en periode, der blev lidt længere end først beregnet. Samlet set gav det to opkald og en fremvisning. En succes? Nej for så havde huset været solgt, men vi fik det afprøvet, og det har vi det godt med.

Nedenstående viser de statistikker som der har været i vores selvsalgsperiode, og til sidst en konklusion... Var det det værd?

Vi nåede at have boligen til salg via Boliga Selvsalg i 126 dage. Vi havde fra starten sagt 3 måneder, så hvorfor en måned ekstra? Da vi efter 3 måneder kontaktede en ejendomsmægler, ville skæbnen, at vi samme dag blev kontaktet af nogle potentielle købere, der gerne ville have en fremvisning. Der blev aftalt en fremvisning 5 dage frem, men den blev rykket endnu 1 uge, og efter fremvisningen gik der yderligere 1,5 uge før vi snakkede sammen igen. Nu har vi så brugt en uge på at holde møde med ejendomsmæglere og så gik den 4. måned.

Samlet set har der været 1582 personer forbi annoncen.

Besøgskilderne har været fordelt som vist i grafen. Over halvdelen er direkte trafik, hvilket bliver defineret således:

"Direkte trafik er betegnelsen for onlinetrafik hvor annoncens webadresse er blevet tastet direkte ind i adresselinien i en browser, som Internet Explorer, Google Chrome eller Firefox. Det kan dog også ske hvis man besøger siden ved at klikke på et bookmark, via et link i email (med mindre de er åbnet i en web-mail) eller hvis linket er i et tilsendt dokument som pdf og word."

Det undre mig, at der ikke har været mere trafik fra boliga.dk og selvsalg.dk.

Over de sidste 3 måneder har besøgene fordelt sig således pr. dag.

En af de mest interessante statistikker er antallet af downloadet salgsopstillinger. Der har været hentet salgsopstillinger hver uge, men om det er mange eller lidt, har jeg svært ved at vurdere.

Sidst men ikke mindste har 71 personer trykket "like" til annoncen på facebook. Her kan vi vist kun sige tak til venner og bekendte.

Var det så det hele værd? Det har kostet omkring 2000 kr. at have annoncen på Boliga Selvsalg, og det kunne reelt set have gået til betaling af en ejendomsmægler. Men samtidig har vi fået adgang til nogle af Boliga Selvsalgs produkter som professionel fotograf, tilstandsrapport, elrapport og energimærke. Vi har sparet mere en 2000 kr. på at købe disse produkter igennem Boliga, så det har været fint.

Kunne vores bolig så have været solgt, hvis vi fra starten havde valgt en ejendomsmægler? Måske men det må blive ved ren gætteri. Vi havde brug for at prøve det af og er blevet det klogere. Var det lykkes, så var arbejdet givet godt ud rent økonomisk.

Jeg har givet et par bud på, hvad der kan være gået galt med vores selvsalg på boliga, og det kan du læse via linket.

Derudover har Boliga Selvsalg også nogle fejl, og dem kan du læse om via dette link.

Kommunen har givet byggetilladelse

Så kom der en byggetilladelse ind med posten, og det er jo super fedt. Så kan vi godt gå i gang.... nåer nej huset skal jo lige sælges.

Et stykke sagsbehandling fra kommunens side løb op i 6.708,42 danske kroner. Så er det stykke papir vist også betalt.

Samtidig får vi nu som aftalt sendt en regning på 50.000 kr. fra Huscompagniet. Det er forudbetalingen for, at Huscompagniet er gået i gang med det indledende arbejde, så vi er klar til at stikke spaden i jorden, når blækket er tør på den kommende huskøbsaftale. Du kan læse mere om at sætte arbejdet i gang før dit hus er solgt via linket.

Ellers er plantegningen ved at være helt færdig, mødet med HTH er aftalt og elektrikeren vil også gerne mødes. Selvom vi ikke er i gang med byggeriet, så bliver vi holdt i gang.

Huscompagniet breder sig. Ingen vand på grunden.

Vi er ikke kommet i gang med byggeriet endnu, men til gengæld har Huscompagniet været forbi og sat et skilt op. "Kvalitetshus på vej!" Vi glæder os.

Skilt på vores grund

På sådan en råkold januardag gik jeg ned forbi grunden for at se, om alt var, som det skulle være. Efter en lang periode her i januar, hvor vejret har været mild, og det har regnet næsten hele tiden, er det godt lige at se, om der ligger meget vand på grunden. Hvis der gør det, kan det være, at der skal ekstra dræn i jorden, så man ikke får vandproblemer senere hen. Heldigvis er jorden ret tør, så jeg er glad.

Man kan ane vores skilt i baggrunden.

Ellers sker der noget i området. Man må sige, at Huscompagniet er fået godt fat i denne udstykning. Jeg tror, at Huscompagniet har bygget over halvdelen af husene på vejen, og udover et halvfærdigt hus, vores kommende hus er der også sat et Huscompagniet-skilt op på en grund 100 meter fra vores. De har travlt i det firma, men det er også klart efter et rekordår i 2013.

De beboere, som vi har snakket med, har alle været godt tilfreds med Huscompagniet og selve byggeprocessen, så det giver lidt ro i maven. Nu venter vi bare på at vores hus bliver solgt, så vi kan komme i gang. Måske der kommer lidt mere fart på tingene, når foråret nærmer sig.